جلوگیری از معاملات معارض در اموال غیرمنقول با قانون «الزام»

عموما تصویب قوانین به‌منظور رفع چالش‌های موجود و ساماندهی مشکلات قابل پیش‌بینی در یک موضوع است که قانون‌گذار رفع آن را منوط به تصویب قوانین جدید می‌داند؛ اما تجربه در کشور ما نشان می‌دهد بین تصویب قانون تا اجرای آن فاصله وجود دارد. 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در جلسه علنی ۶ آذر ۱۴۰۱ از سوی مجلس تصویب شد و بعد از رفع ایرادات، در ۱۳ خرداد ۱۴۰۳ توسط سرپرست ریاست‌جمهوری ابلاغ و از تاریخ ۳ تیر امسال اجرایی شد.

تصویب این قانون یکی از الزامات اساسی برای اعتبار معاملات ملکی است که امنیت معاملات را تا حد بسیاری، بالا می‌برد و مانع کلاهبرداری‌های گسترده در بازار املاک می‌شود.

در همین راستا حمید هرائینی، مدیر حقوقی سابق گروه صنعتی ملی در گفت‌وگو با میزان، اظهار کرد: تجربه تصویب قوانین در کشور نشان می‌دهد آنچه برای اجرای یک قانون تعیین‌کننده است، فرهنگ‌سازی و اجرای درست است و جامعه ما باید قانون را بپذیرد.

موانع و مشکلات متعدد اسناد عادی 

این کارشناس حقوقی با اشاره به پرونده‌های باز در مورد اسناد عادی گفت: دلایل ضرورت تصویب قانون را می‌توان از جهت مشکلات در زمینه نقل وانتقال، ادعای مالکیت در اموال غیرمنقول، موضوعات مطروحه در دادگستری‌ها، پرونده‌های قضایی و اختلافات حاصل میان افراد برداشت کرد.

وی ادامه داد: مهم‌ترین مسئله جلوگیری از معاملات معارض و رفع موانع و مشکلات مربوط به معاملات مبتنی بر اسناد عادی است که با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات حل می‌شود.

عدم فرهنگ‌سازی قانون آسیب‌زا است 

هرائینی به فرصت‌های اجرایی‌شدن قانون اشاره کرد و گفت: قوانینی در گذشته تصویب شده و حتی لازم‌الاجرا شده‌اند ولی در عمل به مرحله اجرا نرسیدند و یا برخلاف آنها عمل شده؛ نظیر قانون پیش‌فروش ساختمان که هر گونه قرارداد پیش‌فروش را منوط به تنظیم اسناد رسمی کرده است و حتی ضمانت اجرای کیفری هم دارد، اما همچنان معاملات پیش‌فروش ساختمان به‌صورت اسناد عادی انجام می‌شود.

این کارشناس حقوقی ادامه داد: باید از تصویب قانون عبور کرد و به فکر چگونگی اجرای درست و دقیق قانون بود. آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌ها در اجرای قانون قابلیت اثربخشی دارند، بنابرین اجرای قانون از تصویب آن مهم‌تر است.

وی با بیان اینکه این قانون نسبت مستقیمی با حقوق مالکیت دارد، افزود: حقوق مالکیت افراد نسبت مستقیمی با توسعه اقتصادی دارد مخصوصا حقوق مالکیت افراد در اموال غیرمنقول که در کشور‌های مختلف قوانین و حساسیت‌هایی را در این مورد دارند. 

هرائینی تصریح کرد: قانون ثبت اسناد و املاک به‌عنوان قانون پایه و قوانینی نظیر تعیین‌تکلیف اراضی ثبتی، پیش‌فروش ساختمان و قوانین مشابه، نسبت مستقیمی با حقوق مالکیت اشخاص و ساماندهی روابط اجتماعی اشخاص در مورد معاملات ملکی و حقوق مالکانه دارد.

این کارشناس حقوقی اظهار کرد: قاعدتا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات می‌تواند تضمین‌کننده حقوق مالکانه افراد باشد، حقوق اشخاص و حقوق اقتصادی، مالی را تضمین کند و راهگشای توسعه اقتصادی باشد. 

فرصت ۲ ساله قانون الزام به ثبت رسمی، ضمانتی برای اجرای صحیح

وی در مورد نقش دیگر دستگاه‌های اجرایی نسبت به قانون الزام به ثبت معاملات رسمی، گفت: تصویب قوانین مختلف در مورد سازمان‌ها و مراکز و عدم ایجاد فرصت‌های قانونی و ضمانت اجرای عدم اقدام در مهلت‌های قانونی در مورد دستگاه‌ها برای ما ثابت کرده است که تصویب قانون حتما باید با ایجاد ضمانت اجرا باشد.

این کارشناس حقوقی تاکید کرد: در قانون الزام به ثبت برای افراد ضمانت اجرا ایجاد کرده‌اند که بعد از ۲ سال تقاضاهایشان در سامانه قابل ثبت نیست. این یک ضمانت اجرایی خوب است که افراد را ملزم می‌کند در مهلت قانونی امور مورد نیاز را انجام دهند؛ مسلما ایجادنکردن ضمانت اجرایی مشکلاتی پدید می‌آورد، مخصوصا این‌که سامانه‌ها ملزم به انجام امور متعدد و گسترده هستند.

وی با تاکید بر لزوم اجرایی‌شدن قانون گفت: ورود افراد به سامانه و درج مسائلی که در قانون پیش‌بینی شده، سابقه قانون‌گذاری و ایجاد سامانه‌های دولتی و مرتبط با اقدامات قانونی افراد ثابت می‌کند که معمولا این سامانه‌ها دچار مشکلات متعدد هستند که در طول مسیر اجرای قانون باید حل شود.

انتهای پیام/